國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范

國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》的通知

　　國土資廳發(fā)〔2018〕4號

　　各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局，中央軍委后勤保障部軍事設(shè)施建設(shè)局：

　　為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估行為，部制定了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予印發(fā)。請轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各級國土資源主管部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，結(jié)合本地實(shí)際遵照執(zhí)行。

　　本《規(guī)范》自2018年4月9日起施行，《國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）同時(shí)停止執(zhí)行。各地自行出臺的出讓地價(jià)評估政策與本《規(guī)范》不一致的，以本《規(guī)范》為準(zhǔn)。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估價(jià)報(bào)告的，可按本《規(guī)范》執(zhí)行。

　　2018年3月9日

　　附件

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范

　　前言

　　為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。

　　本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

　　本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。

　　本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

　　1適用范圍

　　在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等涉及的地價(jià)評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

　　2引用的標(biāo)準(zhǔn)

　　下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。

　　GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》

　　GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

　　GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》

　　GB/T 28406-2012《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》

　　TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》

　　TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》

　　3依據(jù)

　　（1）《中華人民共和國物權(quán)法》

　�。�2）《中華人民共和國土地管理法》

　�。�3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　�。�4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

　　（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）

　�。�6）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）

　�。�7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）

　　（8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）

　�。�9）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）

　　（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

　　4總則

　　4.1出讓地價(jià)評估定義

　　本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估，是指土地估價(jià)專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣�常市場價(jià)格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

　　4.2出讓地價(jià)評估目的

　　開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。

　　4.3評估原則

　　除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估還需考慮以下原則：

　　價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因素。

　　審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn)。

　　4.4評估方法

　　（1）收益還原法

　�。�2）市場比較法

　�。�3）剩余法

　�。�4）成本逼近法

　�。�5）公示地價(jià)系數(shù)修正法

　　出讓地價(jià)評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括（1）（2）（3）之一，以及（4）或（5）因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。

　　4.5評估程序

　　（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；

　　（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；

　�。�3）實(shí)地查勘；

　�。�4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評估；

　�。�5）確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；

　�。�6）撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評估師簽署，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦�，取得電子備案號�?/p>

　�。�7）提交估價(jià)報(bào)告；

　�。�8）估價(jià)資料歸檔。

　　5評估方法的運(yùn)用

　　5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

　�。�1）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正�？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。

　�。�2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場的客觀費(fèi)用。

　　（3）確定還原率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

　　5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

　�。�1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鼋�三年交易�?shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實(shí)例。原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。

　�。�2）比較實(shí)例的修正幅度不能超過30％，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）/實(shí)例價(jià)格≤30％。

　　（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40％。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）/低比準(zhǔn)價(jià)格≤40％，對超過40％的，應(yīng)另選實(shí)例予以替換。實(shí)例不足無法替換的，應(yīng)對各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。

　　5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

　　（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。

　�。�2）假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年。

　　（3）對于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鐾�類不�?dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià)。

　　（4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項(xiàng)目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。

　�。�5）利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。

　　5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

　　（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。

　�。�2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣�常情況下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课菡魇蘸桶仓醚a(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。

　　（3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費(fèi)用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。

　　（4）評估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓�業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評估出地價(jià)。

　　5.5公示地價(jià)系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

　　（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。

　　（2）在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。

　　6特定情況評估要點(diǎn)

　　6.1場地未通平或通平不完全

　�。�1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣�常水平的，先評估當(dāng)?shù)卣�常開發(fā)程序下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。

　�。�2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。

　　當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場內(nèi)拆平工作費(fèi)用。

　　作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。