什么是前期物業(yè)服務(wù)合同

　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的概念
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主。
 
　　在實(shí)踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主人住是持續(xù)的過(guò)程。這個(gè)階段要求經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意并形成業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的，所以，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確地將前期物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任賦予了建設(shè)單位及建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
 
　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款所反映的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個(gè)主要部分。
 
　　1.合同的當(dāng)事人
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是法人組織。
 
　　2.物業(yè)基本情況
 
　　包括：物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等。
 
　　3.服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
 
　　服務(wù)內(nèi)容主要包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理;車輛停放管理;公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。
 
　　前期物業(yè)管理服務(wù)約定應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
 
　　4.服務(wù)費(fèi)用
 
　　主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支項(xiàng)目;物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納;酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭(zhēng)議的處理等。
 
　　5.物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理
 
　　主要內(nèi)容包括停車場(chǎng)和會(huì)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理。
 
　　6.承接查驗(yàn)和使用維護(hù)
 
　　主要內(nèi)容包括承接查驗(yàn)和使用維護(hù)中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。
 
　　7.專項(xiàng)維修資金
 
　　專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。
 
　　8.違約責(zé)任
 
　　主要包括違約責(zé)任的約定和處理，免責(zé)條款的約定。
 
　　9.其他事項(xiàng)
 
　　主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭(zhēng)議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。
 
　　(三)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng)
 
　　1.物業(yè)的承接查驗(yàn)
 
　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接查驗(yàn)則屬于業(yè)主與建設(shè)單位之間的問(wèn)題，無(wú)須在合同中約定。
 
　　2.物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費(fèi)用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主;對(duì)于由業(yè)主支付的費(fèi)用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國(guó)家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定。
 
　　3.前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主人住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)解除合同的條件作出明確約定。